وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد.در بسیاری از مشکلاتی که در رابطه با اموال غیر منقول وجود دارد نیاز به وکیل ملکی حس می شود.
اموال غیر منقول به اموالی گفته می شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند از جمله زمین، خانه، باغ، آپارتمان و … همه ی موارد زیر جز مواردی است که حیطه ی فعالیت وکیل ملکیرا شامل میشود مانند تنظیم سند رسمی، خلع ید، افراز، مال مشاع و سرقفلی که در ادامه به توضیح هر یک از این موارد می پردازیم.
تنظیم سند رسمی
مبایعه نامه یا همان بیع نامه یک قرارداد الزام آور حقوقی می باشد؛ با توجه به ماده ده قانون مدنی: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. افراد نه تنها به متن قرارداد ملتزم می شوند بلکه به شروط ابتدائی و اصلی که حتی عدم ذکر آن در عقد از قدرت لازم الاجرا بودن آن کم نمی کند نیز ملتزم می شوند.یکی از این شرط ها حضور در دفترخانه و ثبت وانتقال ملک می باشد.
خلع ید به چه معناست
«خلع‌ید» به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیرمنقول یا وکیل ملکی او به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز متصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می‌کند.
تقسیم و افراز املاک مشاع
- تقسیم به افراز: افراز به معنی جدا کردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد و هر شریکی میتواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد.
- تقسیم به تعدیل: در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند؛ بنابراین در تقسیم به تعدیل، اولاً: از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد
- تقسیم به رد: میشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد.
فسخ معامله (ملک – خودرو)
مطابق ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم، عقدی است که هیچ‌کدام از طرفین معامله جزء در موارد معین حق فسخ آن را ندارند در ادامه ماده ۲۱۹ قانون مدنی ضمن تأکید بر لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم‌مقام آن‌ها موارد برهم زدن معامله را به دو شق اقاله و فسخ خلاصه می‌کند. به این ترتیب عقد لازم صرفاً در دو صورت منحل میشود:
- اقاله: عبارت است از تراضی و توافق به بر هم زدن عقد لازم که از آن تحت عنوان تفاسخ نیز یاد میشود.
- فسخ: که موضوع دعوای کتاب حاضر است.
تعریف تسلیم و قبض مبیع
تسلیم طبق ماده ۳۶۷ عبارت است از: «دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» عنصر اصلی تسلیم، در اختیار نهادن و مستولی کردن خریدار بر مبیع است و قبض مادی وسیله عرفی و شایع تحقق بخشیدن به آن است و تسلیم تنها با تراضی دو طرف انجام میشود و نیاز به هیچ اقدام خارجی ندارد مانند تسلیم میوه‌هایی که بر درخت فروخته میشود.
نقش وکیل ملکی
با توجه به پیچیدگی دعاوی اموال غیر منقول و حساسیت بالا اینگونه دعاوی(با توجه به قیمت فزاینده املاک) و مشابهت هایی که با هم و بعضا با دعاوی کیفری پیدا خواهند کرد و لزوم پیگیری تخصصی این دعاوی به دلیل بی تجربه بودن موکل، ارجح است طرح و دفاع از اینگونه دعاوی به وکیل خوب ملکی مجرب سپرده شود زیرا فقط یک وکیل میداند که چه زمانی میتواند دعوی تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند یا اینکه در چه دعاوی می تواند الزام به تنظیم بخواهد.